Trouver son terrain constructible en quatre étapes

Étape n°1: établir votre budget

Commencez par établir votre budget. Cette partie n’est pas forcément la plus amusante, mais elle fait gagner du temps et évite les frustrations. En connaissant à l’avance votre enveloppe, vous ne risquez pas d’être déçu en visitant des terrains constructibles que vous ne pouvez pas vous offrir.

Le prix dépend de la localisation. Plus le secteur est peuplé et demandé, plus le foncier coûte cher. Le type de terrain à bâtir a aussi son importance. Les parcelles déjà viabilisées reviennent plus cher au mètre carré que les autres. En effet, le vendeur répercute les coûts de raccordement à la voie publique, à l’eau, à l’électricité, au gaz, au réseau d’assainissement et à Internet lors de la vente. D’autres éléments, comme une vue sur les Alpes ou l’absence de voisins, peuvent faire grimper le prix.

Pensez également aux frais annexes. Si vous faites une offre sur un terrain non viabilisé, comptez entre 5 000 et 15 000 euros pour vous raccordez aux différents réseaux. Vous réglerez parfois des frais de bornage (entre 500 et 3 500 euros) pour qu’un géomètre mesure et délimite votre parcelle. Le vendeur est un professionnel ? Vous vous acquitterez en plus de la TVA. Si ces dépenses sont évitables, impossible en revanche d’échapper aux frais d’acquisition (entre 7 et 8 % du prix de vente). Ils comprennent la rémunération du notaire et différentes taxes dues lorsqu’un bien change de propriétaire.

Étape n°2: lister vos critères

Comme pour l’achat d’une maison ou d’un appartement, vous devez définir votre secteur de recherche. Vous pouvez lister les villes et les quartiers qui vous intéressent ou délimiter une zone géographique autour de votre lieu de travail, de l’école de vos enfants ou d’un axe routier.

Penchez-vous ensuite sur la superficie que vous voulez acquérir. Il n’existe pas de norme en la matière, tout dépend de votre projet. À surface égale, la construction d’une villa de plain-pied nécessitera généralement un terrain plus grand que pour un pavillon à étage. Évaluez aussi la taille de votre futur jardin. Vous aurez besoin de plus d’espace si vous voulez une piscine ou un potager.

Vous devez en outre décider si vous souhaitez acheter un terrain isolé ou en lotissement. Les terrains dits diffus offrent en général plus de liberté dans la construction et plus d’intimité. Cependant, vous devez souvent prendre en charge certaines opérations, comme la viabilisation et le bornage. Les terrains en lotissement, eux, sont déjà raccordés aux différents réseaux. Attendez-vous en échange à devoir respecter un règlement quant à l’apparence de votre maison et à avoir quelques voisins !

Enfin, en fonction de vos exigences, ajoutez d’autres critères comme :

• l’orientation ;
• le dénivelé (terrain plat ou en pente) ;
• la vue ;
• la présence d’une forêt ou d’une source.

Étape n°4: chercher la perle rare

Avant Internet, il fallait miser sur le bouche-à-oreille et faire la tournée des agences pour dégoter un terrain constructible à vendre. Certains acheteurs menaient même l’enquête directement dans leur zone de recherche. Après avoir repéré une parcelle qui remplissait toutes leurs attentes, ils se rendaient en mairie, au cadastre, pour connaître le propriétaire. Ne restait plus qu’à le contacter et à le convaincre de céder son bien…

Ces techniques fonctionnent toujours aujourd’hui. Mais il est en plus possible de chercher son terrain à construire depuis son ordinateur ou son smartphone, en parcourant les sites des agences immobilières et les portails spécialisés dans l’immobilier. Vous pouvez également regarder sur les sites des promoteurs et des constructeurs de maisons et découvrirez ainsi leurs offres, comme par exemple les terrains à bâtir que propose Crédit Agricole Immobilier.

D’autres professionnels, comme les géomètres et les notaires, peuvent également vous renseigner. Ils sont souvent au courant des lots à vendre avant qu’ils ne soient mis sur le marché.

Étape n°4: vérifier que le terrain correspond à votre projet

Une fois que vous avez découvert le terrain idéal, rendez-vous sur place pour vérifier que rien ne viendra transformer votre rêve en cauchemar. Le bruit d’une nationale et les effluves d’une station d’épuration sont rarement mentionnés sur les annonces…

Avant de faire votre offre et de signer le compromis de vente, quelques vérifications s’imposent. Direction la mairie pour consulter le plan local d’urbanisme (PLU) ou la carte communale. Ces deux documents vous permettront de connaître le type de construction autorisée sur votre parcelle.

Informez-vous ensuite sur les risques naturels (inondations, glissements de terrain, séismes, avalanches, etc…) et technologiques auxquels la parcelle est exposée. Toutes ces informations sont accessibles gratuitement en ligne.

Enfin, si la loi autorise les constructions sur un terrain, cela ne veut pas dire qu’il sera techniquement possible d’y bâtir une maison. Lisez l’étude de sol pour savoir si votre projet est réalisable. Dans certaines zones, notamment celles touchées par le retrait gonflement des argiles (RGA), le vendeur doit remettre à l’acheteur une étude géotechnique de type G1. Pour plus de sécurité et pour éviter toute mauvaise surprise, il est conseillé à tous les futurs propriétaires, peu importe la région, de faire réaliser une étude plus poussée, une étude G2.